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私宅建陽臺條例放寬高樓花園將處處可見

來源：作者：發布時間：2013-07-27 11:16

市區重建局昨天宣布，即日起放寬私宅興建陽臺條例，陽臺總樓面今后可超過總藍圖允許的總容積率，但超額的頂限是10%。這是為了鼓勵業主在陽臺上開辟高樓花園。受訪的市場人士說，新措施料將廣受歡迎，包括買家和發展商。他們認為，近幾年新住宅大多沒有花園陽臺；條例放寬后，發展商相信會設法增添陽臺，提高其項目的可售性。在市區重建局原有的指導原則下，住宅發展的陽臺總樓面被視為總藍圖所允許的最高容積率的一部分。這意味著，如果發展商想在住宅單位中提供陽臺設施，就必須“犧牲”其他總樓面。根據即日起生效的新指導原則，住宅發展的陽臺總樓面可超過總藍圖可發展總容積率，但頂限為10%。額外的陽臺總樓面須繳付發展費（development charge）或土地溢價（differential premium）。不過，業內人士相信，有關的額外成本將不顯著。發展費是發展商在更改某個地段的用途，或增加它的使用密度以提高“價值”時，所必須繳付的費用。至于擁有國家限制性契約的地主，在轉換土地用途或使用率時，都須支付土地溢價。市區重建局說，額外的總容積率只能作為陽臺總樓面之用，當該地段日后重新發展時，總容積率不能將這額外的容積率算進去。為了確保新建陽臺適合高樓園藝，陽臺至少兩面不能有圍墻，才能被歸納為總藍圖總容積率之上。當局也說，一般用來晾衣的服務陽臺在額外總樓面條例中將不合格。新指導原則適用于現有和新住宅發展的陽臺。假設一塊地的面積為5萬平方英尺，容積率為2.8 ，可建總樓面將達14萬平方英尺。新條例意味著，發展商有多達10%的額外總容積率來建陽臺，因此可興建1萬4000平方英尺的總陽臺面積。一般陽臺面積介于50至100平方英尺。簡單地說，總樓面和總容積率意思相近，但前者指使用面積，后者則指的是密度。產業發展商公會會長駱思榮對本報說：“新宣布是非常好的一件事。”建筑師、設計師等業內人士提出有關要求已有一段時間，他們都希望建筑外觀能更多樣化，屋內格局更大的發揮空間。他說，近年來許多建筑幾乎都沒有陽臺，因為對發展商來說，增設陽臺并不能為有關單位添值，也無法充分使用有關面積。房地產咨詢公司鐘坤成的董事經理楊美燕也有同感。她說，在條例修改前，發展商須衡量提供陽臺的機會成本，畢竟陽臺面積以往被歸入總樓面計算中，但在買家眼里，又不比單位的其他面積值錢。她認為，新條例將使房屋單位更“好賣”。現今，有陽臺的確能為一間私宅生色不少，對住戶堪稱一種享受。據她說，陽臺和單位的總面積沒有一定的比率。仲量聯行私宅部主管王明強說，這將讓住宅大樓更有“個性”，而不僅僅像堆疊起來、外加窗口的“箱子”。問及額外成本，駱思榮說，因你是在發展額外的面積，所以是額外成本。但為了美觀大方，相信發展商不會因成本而卻步。“我不認為買家會因此而付更高屋價。”他說。

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